Lietuvos banko valdybos pirmininko Gedimino Šimkaus įžanginė kalba per 2025 m. lapkričio 20 d. Vilniuje vykusią metinę Lietuvos banko nekilnojamojo turto (NT) konferenciją.
Konferencija tradiciškai subūrė NT ekspertus, profesionalus ir politikos formuotojus, kurie dalinosi savo įžvalgomis apie gyvenamojo būsto rinką, būsto politiką ir komercinio NT tendencijas.
Daugiau informacijos apie konferenciją.
Šis tekstas nėra kalbos nuorašas.
Labas rytas, gerbiamieji nekilnojamojo turto ekspertai, transliacijos žiūrovai, būsto nuomininkai ir savininkai!
Sveikinu visus, susirinkusius aptarti nekilnojamojo turto aktualijų.
Lietuvos banko nekilnojamojo turto konferencija rengiama jau tryliktą kartą. Dalyvių gausa šiemet – rekordinė. Netelpame net naujame viešbutyje. Jei taip ir toliau, galbūt kitą konferenciją teks rengti stadione?
Visgi susidomėjimas nestebina – juk 2026 m. būsto rinkoje bus išskirtiniai pokyčių metai.
Matysime įsigaliojant naują NT mokesčio variantą, stebėsime, kur keliaus iš II pakopos pensijų fondų atsiimtos gyventojų lėšos. Sulauksime vis didesnių investicijų į gynybos infrastruktūrą, jos didins konkurenciją dėl statybos ir darbo jėgos išteklių.
Mes, Lietuvos bankas, pakoregavome Atsakingojo skolinimo nuostatus.
Kokioje padėtyje šiuos pokyčius pasitinka būsto rinka?
Pirma – rinka yra aktyvi. Kita vertus, žiežirbos į šalis dar neskraido. Perteklinės paklausos nestebime – sandorių lygis neperžengia pastarojo dešimtmečio tendencijų ribų.
Būsto rinką atgaivino į priešpandeminį lygį sugrįžęs įperkamumas. Jis pastaruosius dvejus metus gerėjo, gyventojų pajamoms augant greičiau nei būsto kainoms. Jį taip pat gerino ir pingantis skolinimasis.
Vis dėlto, įperkamumas skirtingose vietovėse yra nevienodas – didmiesčiuose jis gali būti net 2–3 kartus prastesnis nei regionuose.
Antras svarbus momentas. Kitaip nei kitose Europos šalyse, Lietuvoje būsto kainų korekcija neįvyko. Neįskaitant infliacijos, būsto kainos Lietuvoje pastarąjį dešimtmetį augo sparčiausiai euro zonoje – fiksuotas net 60 proc. prieaugis.
Ką tai reiškia? Miestuose būstas tapo tiek brangus, kad jį būtų sunku įsigyti be paskolos. Pavyzdžiui, Vilniuje prieš dešimt metų kas antras būstas buvo perkamas be paskolos, o dabar be paskolos įsigyjamas jau tik vienas iš trijų būstų.
Čia turime trečią svarbų faktorių. Pradinio įnašo taupymo trukmė jaunai šeimai pernelyg išsitęsė. Savarankiškai taupant, didmiesčiuose tam gali prireikti net apie 10 metų (dukart daugiau nei regionuose). Vidutines pajamas gaunantiems gyventojams tai iš esmės užkerta galimybę tapti būsto savininkais.
Tačiau ne visiems yra taip sunku. Investuotojams ir perkantiems papildomą būstą dabartinis būsto paskolų reguliavimas nėra itin ribojantis.
Tai atspindi ir šiuo metu stebimas investuotojų sugrįžimas į būsto kredito rinką – ne pirmos būsto paskolos šių metų rudenį sudarė jau beveik penktadalį viso naujų paskolų srauto (prieš metus – dvigubai mažiau).
Apibendrinant – dabartinė būsto kredito rinka investuotojams yra palankesnė nei pirmojo būsto pirkėjams.
Būtent siekdami užtikrinti geresnį balansą būsto kredito rinkoje atlikome Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimus, jie įsigalios 2026 m. rugpjūčio 1 d.
Šiais pakeitimais nustatome ne mažesnį kaip 10 proc. perkamo būsto vertės pradinio įnašo reikalavimą įsigyjantiesiems pirmąjį būstą. Tai maždaug trečdaliu sutrumpins pradinio įnašo taupymo trukmę pirmojo būsto pirkėjams.
Imantiems antrą ar paskesnę būsto paskolą ir toliau galios ne mažesnio kaip 30 proc. pradinio įnašo reikalavimas. Visgi sugriežtinome išimties sąlygas, leidžiančias sumažinti pradinį įnašą iki 15 proc.
Išimtimi bus galima naudotis tik tada, kai norintys imti antrą ar paskesnę būsto paskolą jau bus grąžinę daugiau kaip pusę turimos būsto paskolos. Skaičiuojame, kad šis reikalavimas paveiks daugumą antrų ir paskesnių paskolų gavėjų.
Tikimės, kad laisvinamas pradinio įnašo reikalavimas pirmojo būsto pirkėjams didins konkurenciją būsto paskolų rinkoje, o tai visų pirma bus naudinga bankų klientams.
Naudą vartotojams neša ir šiemet įsigaliojusi būsto paskolų supaprastinto refinansavimo tvarka.
Nuo tada, kai paskelbėme apie planuojamus pokyčius, refinansuodami ar persitardami savo paskolų maržas susimažino apie 40 tūkst. namų ūkių. Paskolų sąlygas pasigerinę gyventojai sutaupys iš viso 220 mln. Eur.
Šiemet gyventojams atsivėrė ir reali galimybė rinktis tarp fiksuotųjų ir kintamųjų būsto paskolų palūkanų. Gyventojai mato, kad draustis nuo palūkanų normų svyravimo rizikos yra verta: iki pakeitimo fiksuotųjų palūkanų paskolų iš esmės nebuvo teikiama, o šių metų rugsėjo mėn. jų dalis jau siekė 7 proc. Neabejojame, kad tokių paskolų dalis toliau didės.
Beje, ne visiems žmonėms užtenka žinių ar laiko palyginti bankų teikiamų būsto paskolų pasiūlymus ir pasinaudoti visomis galimomis naudomis.
Dėl to šiuo metu dedame pastangas, kad kredito tarpininkai taptų visaverte būsto rinkos dalimi. Tikime, kad tai didins konkurenciją ir klientų mobilumą būsto paskolų rinkoje, padės užtikrinti bankų klientams geresnį paslaugų prieinamumą.
Kolegos, puikiai suprantame, kad pokyčių metus būsto rinka pasitinka pakilime. Įdėmiai stebime ir vertiname, kaip Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai ir II pakopos pensijų reforma gali paveikti būsto paklausą ir kreditą.
Mūsų vertinimu, dėl Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimų per artimiausius trejus metus būsto paskolų portfelio metinis augimas gali papildomai padidėti keturiais procentiniais punktais, o kainos – pusantro procentinio punkto.
Būsto paklausą turėtų didinti ir iš II pakopos pensijų fondų atsiimtos lėšos. Skaičiuojame, kad 2026–2027 m. būsto paklausa galėtų išaugti 3–10 procentų.
Tačiau reikia nenuvertinti ir gyventojų sąmoningumo bei finansinio atsargumo.
Įvairių atliktų apklausų rezultatai rodo, kad daugiau namų ūkių II pakopos pensijų fondų lėšas ketina panaudoti jau turimoms paskoloms grąžinti, o ne pasitelkti jas kaip pradinį įnašą prisiimant naujus įsipareigojimus.
Taip, pakeitimų poveikis spartins būsto paskolų portfelio augimą, tačiau arėjančius pokyčius Lietuvos namų ūkiai pasitinka būdami finansiškai atsparūs ir mažai įsiskolinę.
Pastebėsiu – Lietuvoje būsto paskolų portfelio ir BVP santykis siekia 17 proc. ir yra dvigubai mažesnis už euro zonos vidurkį, o neveiksnių būsto paskolų dalis nesiekia nė 1 proc. Nematome prielaidų situacijai esmingai keistis.
Taigi, pakeitimai vyksta neviršijant priimtino rizikos lygio.
Čia reikia pabrėžti vieną esminį momentą. Lietuvos bankas būsto kainų nekontroliuoja ir nereguliuoja. Geriausias tvarios būsto rinkos garantas yra pakankama pasiūla. Būtent tai, ar kokybiškos pasiūlos pakaks, bus lemiantis veiksnys, kaip keisis būsto kainos artimiausiais metais.
Šiuo metu būsto pasiūlos pakanka. Tačiau ilgoje perspektyvoje galime turėti problemų. Ypač didmiesčiuose. Pavyzdžiui, pastarąjį penkmetį Vilniuje gyventojų skaičius augo dvigubai sparčiau nei prieš dešimtį metų, o statome vis dar praėjusio dešimtmečio tempais.
Šiuo aspektu Vilnius pamažu pradeda priminti kitų Vakarų Europos šalių didmiesčius, kurie taip pat susiduria su būsto pasiūlos iššūkiais.
Tik pastebėsiu – kitų šalių patirtis rodo, kad neturime pasikliauti vien tik privačia iniciatyva. Municipalinis būstas gali tapti sprendimu vietovėse, kur rinka nestato pakankamai būstų.
Gerbiamieji kolegos,
šiandien labiau nei bet kada reikia priemonių, kurios padėtų suderinti urbanistinio vystymosi ir gamtosaugos interesus bei sukurtų geresnes sąlygas gyvenamųjų teritorijų plėtrai. Ir svarbiausia – užtikrintų visiems gyventojams prieinamą ir kokybišką būstą.
Svarbu, kad rinkoje būtų daugiau konkurencijos ir naudos vartotojui. Būtent į tai nukreipti Lietuvos banko inicijuoti pokyčiai.
Nepamirškime ir itin svarbios būsto pasiūlos dedamosios. Turime vystyti būsto prieinamumo strategiją, ji turi būti koordinuojama įtraukiant visas institucijas, dalyvaujančias formuojant būsto politiką.
Būsto politika – tai komandinis darbas. Kviečiame atsakingas institucijas kartu imtis šio uždavinio ir bendromis pastangomis vykdyti būsto politiką, kuri atlieptų šių dienų poreikius ir lūkesčius.
Pradėkime dabar – šios dienos diskusijose.
Ačiū.
